La gestione dei tavolini e dei dehors a Roma è sempre stata un terreno di scontro tra la tutela della “Grande Bellezza” e la vitalità commerciale della città. Con l’approvazione delle Delibere n. 118 e n. 318 del 2025, l’Assemblea Capitolina ha tracciato una linea netta: finisce l’era dell’emergenza Covid (e della deregolamentazione di fatto) e inizia una nuova fase di governance ordinaria.
Addio “Far West”: Il contesto e la nuova visione
Roma arriva da un periodo post-pandemico che ha visto le occupazioni di suolo pubblico esplodere. I dati parlano chiaro: in alcuni municipi l’aumento delle superfici esterne ha toccato il +519%, con oltre 112.000 metri quadrati di città occupati da tavoli e pedane, spesso autorizzati con procedure semplificate.
Se quella fase è servita a salvare migliaia di attività dal fallimento, oggi il Campidoglio impone un riordino. L’obiettivo non è solo estetico, ma funzionale: garantire il passaggio sui marciapiedi, la sicurezza stradale e il decoro, senza però soffocare un settore economico trainante.
l Calendario: La scadenza cruciale del 31 Marzo 2026
Dimenticate le vecchie ipotesi di fine 2025. Dopo un braccio di ferro tra amministrazione e associazioni di categoria (FIPE, CNA, Confartigianato), la data da segnare in rosso sul calendario è una sola.
- 31 Marzo 2026: È il termine ultimo per presentare la domanda di adeguamento al nuovo regolamento.
- Cosa succede se non lo fai? Scatta la decadenza automatica del titolo. Dal 1° aprile 2026, chi non ha protocollato l’istanza sarà considerato abusivo, con rimozione forzata e sanzioni.
Cronoprogramma operativo
| Fase | Periodo | Cosa fare |
| Start | 1 Gennaio 2026 | Disapplicazione automatica dei vecchi PMO (Piani di Massima Occupabilità). |
| Finestra Utile | Gennaio – Marzo 2026 | Presentazione telematica delle istanze di adeguamento sul portale SUAP. |
| Deadline | 31 Marzo 2026 | Ultimo giorno per l’invio. Oltre questa data, si perde il diritto acquisito. |
| Controlli | Post-Marzo 2026 | La Polizia Locale avvia le verifiche a tappeto. |
Dove puoi mettere i tavoli? La nuova Zonizzazione
Il regolamento divide Roma in tre grandi fasce. La logica è semplice: più sei in centro, meno spazio hai. Più vai in periferia, più puoi allargarti.
Ambito A: Sito UNESCO (Centro Storico)
È la zona rossa, quella dentro le Mura Aureliane.
- Quanto spazio? Massimo 1/3 della superficie interna del locale (es. 60mq interni = 20mq esterni).
- Aree Pedonali: Si sale leggermente al 40% (rapporto 2/5).
- Il nodo Pedane: Qui la situazione è delicata. La Delibera vietava le pedane a priori, ma la Sentenza TAR Lazio n. 18344/2025 ha annullato questo divieto assoluto.
- Traduzione pratica: Non è un “liberi tutti”. Puoi chiedere la pedana, ma devi dimostrare tecnicamente (nella relazione del geometra/architetto) che è indispensabile per superare un dislivello o garantire l’accesso ai disabili. Sarà valutata caso per caso.
Ambito B: Città Storica (Prati, Flaminio, Parioli, Garbatella, ecc.)
Quartieri di pregio, ma non “musealizzati”.
- Quanto spazio? Fino a 2/3 della superficie interna (66%).
- Aree Pedonali: Qui si può arrivare al 100% (stessi mq fuori e dentro).
- Attenzione: Se il tuo locale è in un edificio storico di particolare pregio (Tessuti T1-T4 del PRG), potresti ricadere nei vincoli stretti del Sito UNESCO. Serve una verifica puntuale sulla Carta della Qualità.
Ambito C: Suburbio e Periferia
Qui l’occupazione è incentivata come presidio sociale e di sicurezza.
- Quanto spazio? Di base il 100%.
- Fuori Fascia Verde: Si arriva al 120%.
- Aree Pedonali Periferiche: Si tocca il record del 130%. Un bar di 30mq può avere un dehors di quasi 40mq.
- Strisce Blu: In periferia e Città Storica è ammesso occupare fino a 2-3 posti auto (con pedana a raso) se il marciapiede è troppo stretto.
Le Regole: Arredi e Decoro
Basta plastica, basta strutture precarie che sembrano baracche. Il nuovo Catalogo degli Arredi impone standard precisi.
Geometria e Sicurezza
La regola d’oro è il rispetto dei pedoni.
- 2 Metri: Deve sempre restare un corridoio libero di 2 metri sul marciapiede.
- Regola del 50%: Non puoi mai occupare più di metà della larghezza del marciapiede, anche se i calcoli te lo permetterebbero.
- Varchi: Se hai una fila lunga di tavoli su strada, ogni 20 metri devi lasciare un buco di 2 metri per far attraversare i pedoni.
- Distanze: Mai a meno di 5 metri dagli incroci (per la visibilità delle auto).
Cosa è permesso e cosa no
- Ombrelloni: Sì, ma colori neutri (corda, ecrù, grigio). Niente loghi giganti di caffè o bibite. Devono essere chiusi la sera se richiesto.
- Pedane: Altezza max 15 cm (tolleranza minima). Materiali di qualità (legno, composito). Obbligo di scivolo disabili.
- Fioriere: Mobili (su ruote nascoste), curate, non devono diventare un muro verde impenetrabile alla vista.
- Dehors Chiusi: Vietati. Non si possono creare cubi chiusi con vetrate fisse e tetti rigidi. Sono ammessi paraventi laterali (vetro/policarbonato) fino a circa 1,50m, ma sopra deve esserci aria o un ombrellone/tenda retrattile.
Come presentare domanda
La procedura è telematica (SUAP), ma non è uno scherzo. Serve un tecnico abilitato.
Documenti indispensabili:
- Planimetrie: Stato di fatto e progetto (scala 1:100), con quote precise di marciapiedi, pali, chiusini e vetrine.
- Relazione Tecnica Asseverata: Fondamentale per giustificare le scelte (soprattutto per le pedane in centro).
- Foto: A colori, che mostrino l’inserimento nel contesto (fondamentali per la Soprintendenza).
- Nulla Osta Condominiale: Se ti ancori alla facciata o occupi suolo privato a uso pubblico.
I Pareri:
La conferenza dei servizi coinvolge Polizia Locale (viabilità), AMA (rifiuti) e, soprattutto, la Soprintendenza. Attenzione: nelle aree vincolate il silenzio-assenso spesso non scatta o è rischioso. Un “no” della Soprintendenza blocca tutto.
I progetti unitari
Il Comune vuole evitare l’effetto “arlecchino”. Se almeno il 50% dei locali di una via o piazza si mette d’accordo e presenta un progetto coordinato (stessi ombrelloni, stesse sedie, stesso stile), ottiene vantaggi enormi:
- Bonus spazio: Fino al +30% di superficie.
- Durata: Concessione garantita per 5 anni.
- Deroghe: Possibilità di usare arredi di design fuori catalogo.
È la soluzione ideale per le Associazioni di Via (es. Via Veneto, Pigneto, Ponte Milvio).
Conclusioni e consigli
Il nuovo Regolamento OSP non è solo burocrazia: ridisegna l’economia dei locali romani.
Lo scenario peggiore è l’imbuto di inizio 2026: uffici tecnici intasati e migliaia di domande ferme.
Il consiglio per l’imprenditore?
Non aspettare il 31 marzo 2026. I tempi tecnici per rilievi, disegni e pareri condominiali richiedono mesi. Presentare la domanda di adeguamento ora significa evitare il caos, mettersi al riparo da sanzioni e, soprattutto, assicurarsi la continuità aziendale in un momento di forte cambiamento.
Vuoi approfondire la fattibilità per il tuo locale?
Il prossimo passo logico è verificare in quale “Tessuto Urbanistico” ricade esattamente la tua attività consultando la mappa del PRG, dato che questo singolo dettaglio può dimezzare o raddoppiare lo spazio a tua disposizione.
